Fiscalité du bail professionnel : revenus locatifs et imposition

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Fiscalité du bail professionnel : revenus locatifs et imposition

Lecture 6 min Revenus fonciers

Les loyers perçus dans le cadre d’un bail professionnel constituent des revenus fonciers imposables pour le bailleur personne physique. Deux régimes coexistent — micro-foncier ou réel — avec la possibilité d’opter pour la TVA selon la configuration. La fiscalité varie ensuite selon que le bien est détenu en direct ou via une société.

Les revenus fonciers du bail professionnel

Lorsqu’un propriétaire personne physique loue un local nu à un professionnel libéral, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu imposable correspond aux loyers nets, après déduction des charges autorisées.

Assiette imposable
Loyers encaissés + charges récupérées auprès du locataire − charges déductibles = revenu foncier net soumis à l’impôt.

Les principales charges déductibles sont les suivantes.

Charges déductibles des revenus fonciers
Frais de gestion immobilière
Travaux d’entretien et de réparation
Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien
Charges de copropriété non récupérées
Taxe foncière (part non récupérée sur le locataire)

Micro-foncier ou régime réel ?

Deux régimes d’imposition s’appliquent aux revenus fonciers, selon le montant des loyers annuels et les choix du bailleur.

Micro-foncier
Simplifié
S’applique si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas le seuil légal. Le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire sur les loyers.
Déclaration simplifiée
Pas de déduction des charges réelles
Avantageux si peu de charges
Régime réel
Optimisable
Obligatoire au-delà du seuil ou sur option. Le bailleur déduit l’ensemble des charges réellement supportées.
Plus avantageux avec travaux ou emprunt
Déficit foncier reportable sur le revenu global
Déclaration plus complexe
Le revenu foncier net est soumis à l’impôt sur le revenu (barème progressif) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Le taux effectif dépend du niveau global de revenus du bailleur.

La TVA sur les loyers professionnels

La location nue de locaux professionnels est en principe exonérée de TVA. Toutefois, le bailleur peut opter volontairement pour l’assujettissement à la TVA, ce qui modifie les conditions de facturation et ouvre droit à récupération de la taxe sur certaines dépenses.

Sans option TVA (défaut)
Loyer facturé sans TVA
Pas de TVA à déclarer ni à reverser
TVA sur travaux et charges non récupérable
Avec option TVA
TVA récupérable sur les travaux et investissements
Neutre pour les locataires assujettis à la TVA
Coût supplémentaire si le locataire n’est pas assujetti
L’option pour la TVA doit être déclarée auprès de l’administration fiscale. Elle est intéressante principalement lorsque le bailleur réalise des investissements importants dans le local.

Fiscalité selon le statut du bailleur

Le régime fiscal applicable aux loyers dépend également de la structure juridique dans laquelle est détenu le bien immobilier.

Régimes selon le mode de détention
Personne physique en direct Loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers — IR au barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux
Revenus fonciers
SCI ou société à l’IR Transparence fiscale — chaque associé déclare sa quote-part de loyers dans ses revenus fonciers
Revenus fonciers
Société à l’IS (SCI IS, SARL, SAS…) Les loyers s’intègrent au résultat imposable de la société — soumis à l’impôt sur les sociétés (15 % ou 25 %)
IS

Pistes d’optimisation fiscale

Plusieurs leviers permettent au bailleur d’améliorer la rentabilité nette de son investissement professionnel.

Choisir le bon régimeComparer micro-foncier et réel en fonction du niveau réel des charges.
Déduire toutes les chargesFrais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière.
Analyser l’option TVAIntéressante lors de travaux importants ou d’investissements lourds.
Adapter la structure de détentionSCI à l’IR, SCI à l’IS ou détention en direct selon le profil fiscal.

Conclusion

La fiscalité du bail professionnel repose principalement sur le régime des revenus fonciers pour le bailleur personne physique. La TVA est exonérée par défaut mais peut faire l’objet d’une option. Le statut du bailleur (personne physique, SCI à l’IR, société à l’IS) détermine le régime applicable.

Ce qu’il faut retenir
  • Les loyers sont imposés en revenus fonciers pour le bailleur personne physique — IR + 17,2 % PS
  • Deux régimes : micro-foncier (abattement forfaitaire) ou réel (charges déductibles)
  • Le régime réel est plus avantageux en cas de travaux importants ou d’emprunt
  • La location nue est exonérée de TVA par défaut — option possible sur demande
  • L’option TVA est intéressante pour récupérer la taxe sur les investissements et travaux
  • La structure de détention (direct, SCI IR, IS) conditionne le régime fiscal applicable

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