Taxe foncière et bail commercial : qui doit la payer ?
La taxe foncière est légalement due par le propriétaire du bien — mais dans la pratique des baux commerciaux, elle est très fréquemment refacturée au locataire. Depuis la loi Pinel, ce transfert n’est valable qu’à condition d’être expressément prévu dans un inventaire précis des charges.
Le principe : la taxe est due par le propriétaire
En droit fiscal, la taxe foncière est légalement due par le propriétaire inscrit au cadastre au 1er janvier de l’année d’imposition. L’administration fiscale adresse l’avis d’imposition au bailleur : elle ne peut pas réclamer cette taxe directement au locataire.
Cependant, le droit fiscal n’empêche pas les parties de prévoir contractuellement que le locataire rembourse cette charge au bailleur. C’est l’application du principe de liberté contractuelle, encadré depuis la loi Pinel.
Le mécanisme en pratique
Dans la grande majorité des baux commerciaux, la taxe foncière est refacturée au locataire. Le fonctionnement se déroule en trois temps.
Comment est calculée la taxe foncière ?
La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, à laquelle s’appliquent les taux votés par les collectivités territoriales. Son montant peut varier fortement selon la localisation.
Les modalités de refacturation
Lorsque le bail prévoit la refacturation de la taxe foncière, plusieurs modalités pratiques sont possibles.
L’encadrement par la loi Pinel
La loi Pinel a renforcé la transparence dans la répartition des charges. Le bail commercial doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes imputables au locataire.
La taxe foncière ne peut être mise à la charge du locataire que si elle est expressément mentionnée dans cet inventaire. Le bailleur est également tenu de transmettre chaque année un état récapitulatif des charges, permettant au locataire de vérifier les sommes qui lui sont réclamées.
Conclusion
La taxe foncière est juridiquement due par le propriétaire du bien immobilier. Dans la pratique des baux commerciaux, elle est très souvent refacturée au locataire — mais cette refacturation n’est valable que si le bail le prévoit expressément, conformément aux exigences de la loi Pinel.
- La taxe foncière est légalement due par le propriétaire — l’administration ne peut pas la réclamer au locataire
- Son transfert au locataire n’est valable que s’il est expressément prévu dans le bail (mention nominative)
- La loi Pinel impose un inventaire précis et limitatif des charges, incluant la taxe foncière si elle est récupérable
- Les locaux vacants ne peuvent pas être mis à la charge des autres locataires
- Le bailleur doit transmettre un état récapitulatif annuel justifiant chaque charge refacturée
- En l’absence de clause, la taxe foncière reste intégralement à la charge du bailleur
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